1、管理规模：增速放缓，市场竞标成为主流拓展方式，非住宅业态占比持续增长（1）管理面积同比增长18.18%，TOP10 占比首超六成截至2022 年底，物业服务上市公司管理面积均值为1.3 亿平方米，同比增长18.18%，合约面积1.8 亿平方米，同比增长12.50%，增速均较去年显著下降。原因在于：第一，房地产行业下行，各类用地规划建筑面积及全国商品房销售面积下滑，导致项目供给减少；第二，收并购减少，拓规模降速；第三，部分物业服务上市公司去化非盈利项目，退盘数量上升；第四，疫情导致外拓变得更加困难，影响了企业的市场化拓展进程。

在所有已披露数据的上市公司中，管理面积超过3 亿平方米的有6 家，较去年增加2 家，管理面积介于1-3 亿平方米的有10 家，较去年减少1 家，管理面积介于5000 万平方米至1 亿平方米为11家，较去年增加4 家，管理面积介于3000 至5000 万平方米的为7 家，小于3000 万平方的为14 家。

增速方面，管理面积介于3000 万至5000 万平方米的企业增速最快，2022 年均值增速达到了36.24%，远超其他规模层级。

(资料图)

规模TOP10 企业合计管理面积41.53 亿平方米，占比为61.34%，头部效应明显。其中，碧桂园服务管理面积9.57 亿平方米，位列第一，保利物业管理面积5.76 亿平方米，排名第二。

（2）市场竞标成主流拓展方式，并购更加理性2022 年，市场竞标成为物业服务上市公司规模扩张的主流方式，招投标市场竞争异常激烈，既有关联方支持减弱“被动独立”影响，也有物业企业主动走独立化发展道路长远打算的考量。物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比逐年提升，2022 年达到53.89%，较去年提升2.37 个百分点，继续创新高。

大中型企业（管理规模大于5000 万平方米）第三方管理面积占比均值为61.88%，远高于中小型企业（管理规模小于5000 万平方米）的41.59%；国资企业第三方管理面积占比均值为42.74%，小于民营企业的58.07%；合景悠活、和泓服务、雅生活服务等企业第三方管理面积占比均超过80%。

并购更加理性，国资背景企业成并购主力军，民营企业与国资企业合作更加广泛。根据中指数据库·物业版监测数据显示，2022 年，行业发生并购交易共43 宗，相比2021 年的145 宗大幅下降，收并购热度大减，收并购双方更加谨慎，意愿降低；并购标的PE 均值约11.5 倍，较2021 年略降，侧面反应出标的质量更优；国资企业涉及总交易金额超40 亿元，占比过半；将并购案例以单笔并购金额由大到小排序，国资背景企业占据前6 席。

2022 年，绿城服务、雅生活服务、新城悦服务在强调市场外拓的同时明确指出要加强与地方国企的合作。一方面，国企拥有更多的资源，能够更好地满足合作的需要。民营企业借助国企力量，能够有效进行项目拓展，有助于民营企业提高社会信誉，塑造良好形象，提升品牌价值。另一方面，对国企而言，引入民营资本，能够激发国企活力，提高市场竞争力，最终实现双方共赢。

（3）积极布局多业态，非住宅业态占比持续增长2022 年，上市公司管理面积中非住宅业态占比30.15%，虽然较去年增长不明显，但长期增长趋势未变。在新房交付下行，房地产行业走势不明的大背景下，物业服务上市公司积极布局多业态，优化业务结构，增强抗周期风险能力。

截至2022 年底，卓越商企服务、金融街物业、雅生活服务的非住宅业态占比分别以64.51%、58.97%、56.40%排名前三，排名前十的企业占比均值为51.39%，首次超过五成。目前来看，物业服务上市公司几乎都有开展非住宅业务。商业物业、办公物业等为较早布局的重点业态，随着后勤社会化的持续推进，医院、学校、公众物业等也逐步成为物业服务上市公司重点发力的细分业态。

2、收入结构：基础服务收入占比由降转增，中流砥柱作用凸显，创新型服务存在不确定性

2022 年，物业服务上市公司营业收入均值达46.44 亿元，较上年增长19.38%，管理规模扩张是营业收入增长的根基，规模增速放缓，营收增长降速明显。碧桂园服务营业收入达413.68 亿元，排名第一，增速约43.42%。营业收入破百亿的物业服务上市公司达8 家，较去年增长2 家。TOP10 营收均值为167.53 亿元，均值增速为25.36%，高于全部上市公司营收均值增速，表现出较强的成长能力及抗风险能力。

从收入构成看，基础物业服务收入中流砥柱的作用更加凸显。2022 年，基础物业服务收入占比为66.71%，较去年增加7.77 个百分点，占比近四年来首次正增长，物业服务上市公司在存量项目持续优化经营及储备项目有效转化的支撑下，呈现出弱周期性和较强的韧性。增值服务及创新型服务收入2占比为33.29%，未能延续过去几年增长趋势，为近几年首次转降，主要原因是非业主增值服务收缩及疫情导致社区增值服务开展受阻。

创新型服务种类多，业务开展存在不确定性，上市公司需结合自身优势进行聚焦。在创新型服务中，城市服务、商业运营、智慧科技服务等是收入较大的业务。将上市公司中所有已披露的相关数据汇总，发现商业运营、智慧科技服务、城市服务总量保持增长态势，但商业运营、智慧科技服务分化严重。在智慧科技服务中，绿城服务2022 年营收4.89 亿元，同比增长121.64%，拉动了整体上市公司智慧服务收入增长率；碧桂园服务商业运营收入12.85 亿元，同比增长96.48%，对整个商业运营板块增长贡献明显，而有些上市公司商业运营收入为负增长，分化严重。

3、盈利能力：净利润均值同比下降28.66%，关联交易等风险出清是主因（1）毛利润均值略增，净利润均值较去年大幅下降28.66%2022 年，上市公司毛利润均值为11.57 亿元，较去年略增0.25 亿元；净利润均值3.66 亿元，回落至2020 年水平，同比大幅下降28.66%。毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较去年分别下降4.19 和5.32 个百分点。

碧桂园服务、华润万象生活及雅生活服务净利润分别为22.61 亿元、22.13 亿元和19.34 亿元，排名前三。净利润TOP10 企业的净利润均值为12.62 亿元，净利率均值为9.60%，较去年下降2.67 个百分点。

2022 年物业服务上市公司基础服务板块的盈利能力保持稳定，基础服务毛利率均值为22.41%，较2021 年略降，增值服务及创新型服务毛利率均值为28.53%，较2021 年回落约6 个百分点。

（2）关联交易等风险出清是主因，疫情管控导致的成本增加等为次因地产流动性危机造成物业公司大量应收账款坏账，极大影响了盈利水平。2022 年，物业服务上市公司应收账款及票据均值为15.31 亿元，同比增长36.45%；部分上市公司披露了应收关联公司款，该指标均值为1.73 亿元，同比大幅增长63.21%。

随着应收账款规模的扩大，应收账款周转天数显著放缓，2022 年物管公司计提的应收账款坏账准备普遍增长，部分公司针对关联房企应收账款计提了较大金额的减值，对业绩形成较大冲击。2022 年，物业服务上市公司资产减值损失均值为2.69 亿元，较去年激增2.25 亿元，同比增长511%。

疫情管控等因素增加了物业服务上市公司运营管理成本，利润被压缩。2022 年行政费用均值为3.99 亿元，较去年增长25.08%，销售及分销成本均值为0.62 亿元，较去年大增40.91%，侧面反映出成本增长率大于收入增长率，利润被侵蚀。

此外，前两年行业内规模扩张出现内卷，存在激进并购现象，导致分摊成本高，但整合效益不佳，出现商誉减值问题，以上种种原因综合作用，压缩了利润空间，导致营业收入实现增长而利润不增甚至反降的结果。